Az Igazságügyi Minisztérium állásfoglalása kritikán aluli számomra, csak a törvényt citálja, ami még mindig engedi a közös képviselőket szakmaiatlanul (is) működni, minden retorzió nélkül.

Elektronikus úton a Pénzügyminisztériumtól érkezett levelét az Igazságügyi Minisztérium (a továbbiakban: Minisztérium) köszönettel megkapta.

Levelében a társasházi közös képviselők elleni jogorvoslatokkal kapcsolatban tett panaszt és kért személyes meghallgatást.

Elöljáróban felhívom szíves figyelmét arra, hogy a Minisztériumnak a jogalkotásról szóló 2010. évi CXXX. törvény értelmében nincs lehetősége konkrét ügyben állásfoglalás, valamint jogértelmezés adására. Az Alkotmánybíróság 60/1992. (XI. 17.) AB határozatában foglaltakra figyelemmel a jogalkalmazás funkcióját nem vehetik át jogalkalmazó hatáskörrel nem rendelkező szervek, a jogállamiság egyik alkotóelemének: a hatalmi ágak elválasztása elvének megfelelően kizárt továbbá az is, hogy e szervek – például informális jogértelmezések útján – befolyásolják a jogalkalmazás gyakorlatát. Az igazságügyi miniszternek – és az általa vezetett tárcának – a fentiekre tekintettel a Kormány tagjainak feladat- és hatásköréről szóló 90/2026. (V. 13.) Korm. rendelet szerinti feladatköréből adódóan csak arra van módja, hogy általános tájékoztatást adjon a megkeresésben érintett jogterületre, kérdésekre vonatkozó hatályos jogszabályokról. Ennek okán az alábbiakban kifejtett álláspont csupán egy olyan szakmai véleménynek tekinthető, amely sem a bíróságokat, sem a közigazgatási szerveket nem köti, vagy befolyásolja, jogértelmezések alapját nem képezheti.

A társasházi szabályozásért felelős minisztériumként folyamatosan figyelemmel kísérjük a társasházi jogszabályok érvényesülését, valamint a társasházak működését, mely utóbbi vizsgálatában kiemelt szerepük van a jogalkalmazói visszajelzéseknek. Levelét ezért megköszönve, a közös képviselők működésével kapcsolatosan az alábbiakról tájékoztatom.

A közös képviselő, illetve az intézőbizottság elnöke (a továbbiakban együtt: közös képviselő) feladatait a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény (a továbbiakban: Tht.) határozza meg. A közös képviselő a tevékenysége során a jogszabályokban, a társasház alapító okiratában és szervezeti és működési szabályzatában, valamint a közgyűlési határozatokban foglaltak betartásával köteles eljárni. A közös képviselőnek minden évben elszámolási kötelezettsége van, amely során elkészíti a társasház éves elszámolását az előző évi bevételek és kiadások tekintetében, amelynek elfogadásáról a társasház közgyűlése dönt (Tht. 48. §).

A nem az előírtaknak megfelelően eljáró közös képviselővel szemben az alábbi jogi lehetőségek állnak fenn:
A társasház közgyűlése a közös képviselőt bármikor, indokolás nélkül felmentheti és új közös képviselőt választhat [Tht. 28. § (1) bekezdés d) pont és (3) bekezdés]. Ha a tevékenységével összefüggésben a közös képviselő a társasháznak kárt okoz, akkor a társasház – a közgyűlés döntésével – kártérítési pert indíthat a közös képviselővel szemben [Tht. 28. § (1) bekezdés f) pont]. Ha a közös képviselő tevékenysége bűncselekményt valósít meg, akkor ellene a társasház – a közgyűlés döntésével [Tht. 28. § (1) bekezdés f) pont] – feljelentést tehet a büntetőeljárás megindítása érdekében (a büntetőeljárásról szóló 2017. évi XC. törvény 376-377. §).

Ha a közös képviselő mulasztása abban áll, hogy a szükséges döntések meghozatalára a közgyűlést nem hívja össze, akkor mód van arra, hogy a közgyűlést végső soron a tulajdonostársak is összehívják. Kötelező a közgyűlés összehívása ugyanis, ha azt a tulajdoni hányad 1/10-ével rendelkező tulajdonostársak a napirend, az ok és a közgyűlési határozatra tett javaslat megjelölésével írásban kérték. Ha a közös képviselő a közgyűlést nem hívja össze, azt a számvizsgáló bizottság, ennek hiányában az összehívást kérő tulajdonostársak vagy az általuk írásban megbízott bármely tulajdonostárs jogosult összehívni [Tht. 35. § (2) bekezdés].

Amennyiben a közgyűlés határozata jogszabályba, az alapító okiratba vagy a szervezeti és működési szabályzatba ütközik vagy a kisebbség jogos érdekeinek lényeges sérelmével jár, bármely tulajdonostárs keresettel kérheti a bíróságtól a határozat érvénytelenségének megállapítását a határozat meghozatalától számított hatvan napon belül [Tht. 42. § (1) bekezdés].

A Tht. 27/A. § (2) bekezdés b) és c) pontja szerint a törvényességi felügyeleti eljárás keretében a jegyző a társasház (így a társasház szervei, például a közös képviselő) működésének jogszerűségét ellenőrzi. A Tht. 27/A. § (3) bekezdése szerint a közös képviselő köteles a jegyzővel együttműködni, a jegyzőt a törvényességi felügyelet lefolytatásához szükséges dokumentumok rendelkezésre bocsátásával, valamint a helyszíni ellenőrzés során a helyszínen is segíteni. Ha a jegyző felhívást bocsát ki, abban a közös képviselőt is kötelezheti valamely magatartás tanúsítására. Szankciót a jegyző sem a társasházzal, sem a közös képviselővel szemben nem alkalmazhat, azonban ha az eljárás perré alakul, a Tht. 27/A. § (5) bekezdés c) pontja szerint a bíróság a jegyző keresete alapján - ha a társasház működésének törvényessége a közös képviselő, illetve az intézőbizottság jogsértő magatartása miatt a közgyűlési határozat megsemmisítése vagy a közgyűlés összehívása útján nem biztosítható - bírság megfizetésére kötelezheti a közös képviselőt. Mivel a törvényességi felügyeleti eljárás célja a társasház működésének törvényessége, a közös képviselő felmentése után a volt közös képviselővel szemben a jegyző értelemszerűen már nem járhat el. A Tht. 27/A. § (1) bekezdése alapján a törvényességi felügyelet nem terjed ki az olyan ügyre, amelyben bírósági, hatósági eljárásnak van helye. Így például a közös képviselő általi jogsértő adatkezeléssel összefüggésben a Nemzeti Adatvédelmi és Információszabadság Hatóság rendelkezik hatáskörrel.

A jogszabályokban, az alapító okiratban, a szervezeti és működési szabályzatban, valamint a közgyűlési határozatokban foglaltaknak nem megfelelően eljáró közös képviselővel szemben a társasházközösségben tulajdonostárs személy bejelentést tehet a jegyzőnél törvényességi felügyeleti eljárás megindítása érdekében [Tht. 27/A. §, a jegyző társasházak feletti törvényességi felügyeletének eljárási szabályairól szóló 155/2015. (VI. 25.) Korm. rendelet].

Ha a jegyző azt állapítja meg, hogy a közös képviselő működése nem felel meg az előírásoknak, a társasházat felhívja a működés törvényességének helyreállítására. Ha a társasház 60 napon belül a működés törvényességét nem állítja helyre, a jegyző a működés törvényességének helyreállítására vonatkozó bírósági kötelezés érdekében bírósághoz fordulhat.

A bíróság a jegyző keresete alapján
a) megsemmisítheti a közgyűlésnek a jogszabályokba, az alapító okiratba vagy a szervezeti és működési szabályzatba ütköző határozatát és szükség szerint új határozat meghozatalát rendelheti el,
b) a működés törvényességének helyreállítása érdekében összehívhatja a közgyűlést vagy arra a jegyzőt vagy a számvizsgáló bizottságot jogosíthatja fel, illetve
c) - ha a társasház működésének törvényessége a közös képviselő jogsértő magatartása miatt az a) vagy b) pont szerint nem biztosítható - százezertől ötmillió forintig terjedő, a jogsértés súlyával arányos bírság megfizetésére kötelezheti a közös képviselőt. A kiszabott bírság megfizetésében a társasházat helytállási kötelezettség nem terheli.

A tulajdonostársaknak a jelenlegi szabályozás mellett is lehetőségük van a közös képviselő személyéről dönteni, és a munkáját ellenőrizni, valamint visszaélés gyanúja esetén jogorvoslattal élni.

A jogalkalmazók (közös képviselők, számvizsgáló bizottság tagjai) részéről az elégtelen jogalkalmazás, illetve a jogszabályok megsértése kodifikációs eszközökkel nem kezelhetőek. Egyes magatartások, mint pl. a sikkasztás problémája nem társasházi jogi, hanem büntetőjogi kérdés.

A fentieken túlmenően tájékoztatom arról is, hogy a közös képviselők működésének ellenőrizhetősége érdekében megtett legújabb lépésként a Tht. előírja, hogy 2026. október 31-ét követően a közös képviselő a közösség ügyintézését ellátó tevékenységet csak akkor láthat el, ha az adatait az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezték (Tht. 55/A. §, 64/A. §).

A társasházi tisztségviselők nyilvántartásának célja, hogy a közösség ügyintézését ellátó tisztségviselők adatainak országosan nyilvános közzétételével megvalósuljon a társasházak működésének transzparenciája, a jegyző társasházak felett gyakorolt törvényességi felügyeletének hatékonysága biztosított legyen, továbbá a társasházak és a közösség jogait és kötelezettségeit érintő hatósági eljárások során a megfelelő kapcsolattartást elősegítse.

Tájékoztatom továbbá, hogy egy önálló hatósági felügyeleti szerv vagy szakmai kamara létrehozása, illetve egy gyorsított, közigazgatási jellegű panaszeljárás bevezetése jelentős újítást jelentene, ami komplex, körültekintő szabályozást igényelne. Jelenleg nem tartjuk indokoltnak ilyen intézmény bevezetését.

Végül tájékoztatnom kell arról, hogy az Igazságügyi Minisztériumban személyes félfogadásra nincs lehetőség.

Hivatkozással az Alaptörvény alapján megalkotott, a jogalkotásról szóló 2010. évi CXXX. törvény garanciális szabályaira, tájékoztatom Önt, hogy levelem nem rendelkezik jogi kötőerővel és kötelező tartalommal, az nem szolgálhat hivatkozási alapul sem bírósági, sem egyéb eljárásban.

Budapest, 2026. szeptember 24.

Tisztelettel:

Dr. Molnár Ildikó
csoportvezető